Przepisy nie nakładają obowiązku zwarcia umowy przedwstępnej kupna mieszkania w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie ustnej czy też w zwykłej formie pisemnej (strony spisują na kartce papieru treść umowy). To, czy przyszły kupujący i sprzedawca wybiorą się do notariusza, żeby zawrzeć umowę przedwstępną kupna nieruchomości, zależy tylko od nich. Trzeba jednak wiedzieć, że zawarcie umowy przedwstępnej kupna mieszkania w formie aktu notarialnego daje zarówno kupującemu, jak i sprzedawcy, dodatkowe możliwości.
Po co umowa przedwstępna?
Umowa przedwstępna chroni kupującego i sprzedawcę w sytuacji, w której jeden z nich wycofa się i zdecyduje, że jednak nie chce zawrzeć umowy przyrzeczonej.
Niezależnie od tego, w jakiej formie zawarta zostanie umowa przedwstępna – formie ustnej, zwykłej formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego, jeżeli jedna ze stron wycofa się z umowy, druga strona będzie uprawniona do dochodzenia odszkodowania. Zakres odszkodowania wynika z kodeksu cywilnego, który stanowi, że:
„Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.” (art. 390 §1 kodeksu cywilnego)
Żeby ustalić wysokość odszkodowania, w pierwszej kolejności trzeba ustalić treść umowy przedwstępnej. W tym zakresie najwięcej problemów może pojawić się w sprawie, w której strony zawarły umowę przedwstępną w formie ustnej. Zdarzają się bowiem sytuacje, w których odtworzenie treści umowy ustnej jest znacznie utrudnione a nawet niemożliwe. Jeżeli pomiędzy stronami istnieje spór co do treści umowy ustnej, konieczne jest zgromadzenie dowodów, które potwierdzą jaka była treść umowy i na co strony umówiły się.
Jakie dodatkowe możliwości daje umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego?
Jeżeli umowę przedwstępną kupna mieszkania zawrzemy w formie aktu notarialnego a druga strona wycofa się z umowy, będzie przysługiwało nam prawo do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Realizuje się je na drodze sądowej, poprzez wytoczenie odpowiedniego powództwa. Jeżeli skorzystamy z drogi sądowej i będziemy dochodzić zawarcia umowy sprzedaży mieszkania, nie będziemy mogli dochodzić równocześnie odszkodowania, o którym mowa powyżej.
Niezależnie od tego, czy decydują się Państwo zawrzeć umowę przedwstępna w zwykłej formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego, zachęcam serdecznie do konsultacji przed zawarciem umowy. W umowie przedwstępnej można zawrzeć szereg rozwiązań, które wzmocnią ochronę na wypadek wycofania się drugiej strony z umowy. Możliwe jest zastrzeżenie m.in. zaliczki, zadatku, kar umownych, czy prawa do odstąpienia od umowy w określonych sytuacjach.
